PDang, Kawasansumbar.com -- Sertipikat yang sedang dijadikan jaminan utang (diagunkan/dibebani Hak Tanggungan) tetap dapat dialihkan haknya dalam kondisi tertentu, tetapi tidak serta-merta dapat dibalik nama apabila masih terdapat beban Hak Tanggungan dan tidak terpenuhi persyaratan hukum yang berlaku. Apabila debitur menghilang, maka penyelesaiannya bergantung pada status peralihan hak, keberadaan Hak Tanggungan, dan dasar hukum yang digunakan untuk mengajukan balik nama.
Berikut penjelasan lengkap berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
I. Memahami Kedudukan Sertipikat yang Digadaikan
Dalam praktik perbankan, masyarakat sering mengatakan sertipikat "digadaikan". Namun secara hukum, istilah tersebut kurang tepat.
Untuk tanah yang telah bersertipikat, jaminannya menggunakan Hak Tanggungan, bukan gadai.
Dasar hukumnya adalah:
Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), yang menentukan bahwa hak atas tanah dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT).
Artinya:
Sertipikat tetap atas nama pemilik.
Kreditur hanya memperoleh hak jaminan.
Hak kepemilikan tidak berpindah kepada bank.
II. Apakah Sertipikat yang Dijaminkan Masih Bisa Dialihkan?
Secara hukum bisa.
Hal ini ditegaskan dalam:
Pasal 16 UU Hak Tanggungan
“Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek tersebut berada”.
Prinsip ini dikenal sebagai:
Droit de Suite (Hak Mengikuti).
Artinya:
Misalnya
A → meminjam uang di Bank
Tanah A dibebani Hak Tanggungan.
Kemudian tanah dijual kepada B.
Maka:
Hak milik dapat berpindah kepada B.
Tetapi
Hak Tanggungan tetap melekat.
Bank masih berhak mengeksekusi tanah tersebut apabila utang tidak dibayar.
III. Apakah Balik Nama Bisa Dilakukan Bila Sertipikat Masih Dijaminkan?
Jawabannya tergantung.
A. Bila Ada Akta Peralihan Hak
Misalnya terdapat:
Akta Jual Beli (AJB)
Akta Hibah
Putusan Pengadilan
Pewarisan
Lelang
maka secara hukum balik nama dapat diproses, meskipun Hak Tanggungan masih melekat.
Namun:
Hak Tanggungan tidak otomatis hapus.
Pada Buku Tanah akan tetap dicatat adanya Hak Tanggungan.
Pemilik baru menerima tanah berikut bebannya.
B. Bila Sertipikat Masih Ditahan Bank
Permasalahan praktis adalah:
Untuk balik nama diperlukan dokumen asli. Sedangkan sertipikat berada pada kreditur.
Maka biasanya diperlukan:
persetujuan kreditur;
penyerahan sertipikat oleh kreditur;
atau mekanisme yang diatur dalam ketentuan pendaftaran tanah.
Tanpa adanya dokumen yang dipersyaratkan, Kantor Pertanahan tidak dapat memproses permohonan begitu saja.
IV. Bagaimana Bila Debitur Menghilang?
Ini yang sering menjadi persoalan.
Misalnya:
A meminjam uang.
Sertipikat dijaminkan ke bank.
Kemudian A menghilang.
Apakah keluarga bisa balik nama?
Belum tentu.
Harus dilihat status hukumnya.
Kemungkinan Pertama
Debitur masih hidup tetapi tidak diketahui keberadaannya.
Secara hukum:
Hak milik masih atas nama debitur.
Keluarga tidak otomatis menjadi pemilik.
Tidak ada dasar balik nama.
Kemungkinan Kedua
Debitur meninggal.
Apabila meninggal dunia maka:
Hak atas tanah menjadi harta warisan.
Dasarnya:
Pasal 20 UUPA
Hak Milik dapat beralih karena pewarisan.
Maka:
Ahli waris dapat melakukan:
balik nama karena pewarisan;
meskipun masih terdapat Hak Tanggungan.
Tetapi:
Hak Tanggungan tetap melekat.
Ahli waris juga menerima kewajiban terhadap utang yang dijamin sesuai ketentuan hukum waris dan hukum perdata.
Kemungkinan Ketiga
Debitur dinyatakan hilang oleh pengadilan.
Menurut ketentuan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) mengenai orang yang tidak hadir (afwezigheid), seseorang yang lama tidak diketahui keberadaannya dapat dimohonkan penetapan pengadilan untuk pengurusan harta kekayaannya, dan dalam kondisi tertentu dapat dinyatakan dianggap meninggal setelah memenuhi syarat yang ditentukan undang-undang. Setelah terdapat penetapan yang berkekuatan hukum, akibat hukumnya dapat menjadi dasar bagi pengelolaan atau peralihan harta sesuai amar penetapan tersebut.
Tanpa adanya penetapan pengadilan, status kepemilikan atas tanah pada prinsipnya tetap berada pada debitur.
V. Apakah Bank Bisa Membalik Nama Menjadi Atas Nama Bank?
Tidak.
Bank bukan pemilik tanah.
Hak bank hanya sebagai:
Pemegang Hak Tanggungan.
Apabila debitur wanprestasi:
Bank dapat:
melelang objek Hak Tanggungan melalui mekanisme yang diatur dalam UUHT;
atau melakukan eksekusi berdasarkan putusan pengadilan apabila diperlukan sesuai ketentuan hukum.
Hasil lelang kemudian dibalik nama kepada pembeli lelang.
Bukan kepada bank, kecuali terdapat mekanisme hukum yang secara khusus memperbolehkannya dalam konteks tertentu.
VI. Apakah Pembeli Bisa Balik Nama Jika Membeli Tanah yang Masih Dijaminkan?
Secara hukum bisa.
Namun terdapat risiko besar.
Karena:
Hak Tanggungan tetap melekat.
Apabila utang belum lunas:
Bank tetap dapat mengeksekusi objek tersebut.
Oleh karena itu, dalam praktik, transaksi seperti ini umumnya dilakukan dengan melibatkan kreditur agar pelunasan utang dan pelepasan Hak Tanggungan dapat dilakukan secara bersamaan.
VII. Bagaimana Apabila Kreditur Tidak Mengetahui Keberadaan Debitur?
Misalnya:
Debitur kabur.
Tidak membayar.
Tidak dapat dihubungi.
Maka kreditur mempunyai hak untuk:
menagih;
memberikan peringatan (somasi);
mengeksekusi Hak Tanggungan sesuai UUHT apabila syarat wanprestasi telah terpenuhi;
melelang objek melalui mekanisme yang berlaku.
Bank tidak dapat langsung mengalihkan hak kepemilikan kepada dirinya tanpa dasar hukum.
VIII. Bagaimana Sikap Kantor Pertanahan?
Kantor Pertanahan pada prinsipnya hanya melaksanakan pendaftaran tanah berdasarkan alat bukti dan persyaratan yang sah.
Apabila diajukan permohonan balik nama, akan diperiksa antara lain:
dasar peralihan hak;
identitas para pihak;
keaslian sertipikat;
status Hak Tanggungan;
kelengkapan dokumen;
pemenuhan persyaratan administratif sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Apabila syarat belum terpenuhi, permohonan tidak dapat diproses sampai persyaratan tersebut dilengkapi.
IX. Dasar Hukum
1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
Pasal 20 (peralihan Hak Milik karena pewarisan)
Pasal 23 (pendaftaran peralihan Hak Milik)
Pasal 51 (jaminan utang dengan Hak Tanggungan).
2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah
Pasal 6 (hak menjual objek Hak Tanggungan melalui pelelangan apabila debitur cidera janji).
Pasal 7 (Hak Tanggungan mengikuti objeknya di tangan siapa pun objek tersebut berada).
Pasal 16 (Hak Tanggungan tetap membebani objek meskipun hak atas tanah beralih).
Pasal 18 (hapusnya Hak Tanggungan, antara lain karena utang lunas, pelepasan oleh pemegang Hak Tanggungan, pembersihan berdasarkan penetapan peringkat oleh pengadilan, atau hapusnya hak atas tanah).
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, khususnya mengenai pendaftaran peralihan hak dan pembebanan hak atas tanah.
4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, yang mengatur tata cara pelaksanaan pendaftaran tanah, termasuk pendaftaran peralihan hak dan pencatatan Hak Tanggungan.
5. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), khususnya ketentuan mengenai orang yang tidak hadir (afwezigheid) sebagai dasar pengelolaan harta orang yang keberadaannya tidak diketahui berdasarkan penetapan pengadilan.
X. Kesimpulan
Kesimpulannya, sertipikat yang sedang dijadikan jaminan utang tidak kehilangan sifatnya sebagai objek hak atas tanah yang dapat beralih, namun balik nama hanya dapat dilakukan apabila terdapat dasar peralihan hak yang sah dan seluruh persyaratan pendaftaran tanah dipenuhi. Keberadaan Hak Tanggungan tidak menghalangi peralihan hak, tetapi tetap melekat pada tanah sampai hapus sesuai ketentuan Pasal 18 UU Hak Tanggungan. Apabila debitur menghilang, hilangnya kontak dengan debitur bukan merupakan dasar hukum untuk membalik nama sertipikat. Peralihan hak baru dapat dilakukan jika terdapat dasar hukum yang jelas, seperti pewarisan, akta peralihan yang sah, hasil lelang eksekusi, atau penetapan pengadilan yang menimbulkan akibat hukum terhadap status harta maupun pemiliknya. Dalam semua keadaan tersebut, Kantor Pertanahan hanya dapat memproses permohonan berdasarkan dokumen dan bukti yang memenuhi persyaratan peraturan perundang-undangan.
RIA
0 Komentar