Sumbar, Kawasansumbar.com -- (12 /02/2026/).
A. Pengertian Balik Nama
Balik nama sertipikat adalah proses pendaftaran peralihan hak atas tanah dari pemilik lama kepada pemilik baru akibat perbuatan hukum jual beli, yang dicatat dalam Buku Tanah dan Sertipikat oleh Kantor Pertanahan.
Proses balik nama sertifikat tanah setelah jual beli diatur secara rinci dalam peraturan perundang-undangan Indonesia dan dilakukan bertahap dari pembuatan akta hingga pendaftaran di Kantor Pertanahan. Dasar hukum utamanya adalah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) serta Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
B. Tahapan Proses Balik Nama Setelah Jual Beli
1. Pengecekan Sertipikat
Sebelum membuat Akta Jual Beli, PPAT wajib melakukan pemeriksaan pada kantor pertanahan kabupaten/kota mengenai keabsahan sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan melalui Layanan Checking. Setelah hasil checking keluar dan tidak ada catatan Blokir atau catatan lainnya pada hasil Checking, PPAT dapat melanjutkan pembuatan Akta Jual Beli (AJB).
2. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) PPAT
Jual beli tanah Wajib dilakukan di hadapan PPAT
Dasar hukum:
Pasal 37 ayat (1) Peraturah Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
“Peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.”
Dokumen yang dihasilkan adalah Akta Jual Beli (AJB) yang merupakan dasar mutlak balik nama.
3. Pelunasan Pajak
a. Pajak Penjual (PPh Final)
Tarif: 2,5% dari nilai transaksi
Dasar hukum:
· Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.
· Peraturan Menteri Keuangan Nomor 261/PMK.03/2016 Tahun 2016 tentang Tata Cara Penyetoran, Pelaporan, Dan Pengecualian Pengenaan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/ Atau Bangunan, Dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah Dan/ Atau Bangunan Beserta Perubahannya
b. Pajak Pembeli (BPHTB)
· Tarif: 5% x (Nilai Perolehan – NPOPTKP)
· NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
· Dasar Hukum:
- UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
- Perda masing-masing daerah
4. Pengajuan Permohonan ke Kantor Pertanahan
Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumen lain yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak atas tanah yang bersangkutan kepada kantor pertanahan kabupaten/kota setempat, selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang bersangkutan.
Dokumen wajib:
a. Surat Permohonan Pendaftaran Peralihan Hak
b. Surat kuasa (jika dikuasakan)
c. Sertipikat Asli
d. KTP & KK penjual dan pembeli
e. NPWP
f. Bukti lunas PPh & BPHTB
Dasar Hukum:
- Pasal 40 PP No. 24 Tahun 1997
- Pasal 95 – 103 Permen ATR/BPN No. 3 Tahun 1997
5. Pemeriksaan oleh Pegawai Kantor Pertanahan
Setelah berkas lengkap, PPAT mengantar berkas ke Kantor Pertanahan untuk melakukan:
a. Pemeriksaan keabsahan AJB
b. Kesesuaian data fisik & yuridis
c. Validasi pajak
d. Cek blokir/sengketa
6. Pembukuan Peralihan Hak
Setelah melakukan pemeriksaan berkas dan lolos verifikasi, maka petugas kantor pertanahan akan melakukan:
a. Mencoret nama lama di Buku Tanah;
b. Mencatat nama pemilik baru;
c. Menandatangani & membubuhkan cap resmi.
7. Penerbitan Sertipikat Baru
Setelah itu nama Pembeli dicantumkan sebagai pemegang hak yang sudah tersimpan dalam aplikasi Komputerisasi Kantor Pertanahan (KKP). Kemudian diterbitkan Sertipikat atas nama Pembeli berupa Sertipikat Elektronik yang dapat dilihat oleh Pemegang Hak pada Aplikasi Sentuh Tanahku.
Dasar Hukum:
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah.
C. Waktu dan Biaya Balik Nama
1. Waktu penyelesaian : 5 hari kerja
2. Biaya PNBP : (Nilai Tanah / 1000) x 1% + Rp50.000
D. Kesalahan Fatal yang Sering Terjadi
Kesalahan
Akibat Hukum
Jual beli bawah tangan
Tidak bisa balik nama
Tidak bayar pajak
Permohonan ditolak
Sertipikat masih waris
Wajib balik nama waris dulu
Tanah girik
Wajib pendaftaran pertama kali
Tidak segera balik nama
Rawan digugat ahli waris
E. Kesimpulan
Balik nama bukan administratif biasa, tetapi kewajiban hukum mutlak.
Tanpa balik nama, hak milik tidak pernah berpindah secara sah menurut negara.
RIA
0 Komentar