Padang, Kawasansumbar.com --Ketika tanah masyarakat dibutuhkan untuk pembangunan bagi kepentingan umum, salah satu hal yang paling sering menjadi perhatian adalah berapa besar ganti kerugian yang akan diterima oleh Pihak yang Berhak.
Masih terdapat anggapan bahwa ganti kerugian hanya dihitung berdasarkan rumus sederhana:
Harga tanah per meter × luas tanah.
Padahal, perhitungan ganti kerugian dalam proses pengadaan tanah tidak sesederhana itu.
Perhitungan ganti kerugian oleh appraisal/penilai pertanahan dilakukan secara bidang per bidang, dengan memperhatikan objek yang terdapat pada bidang tanah serta kerugian yang dialami oleh Pihak yang Berhak.
Dasar utamanya saat ini adalah UU No. 2 Tahun 2012 sebagaimana telah diubah, serta PP No. 19 Tahun 2021 sebagaimana diubah dengan PP No. 39 Tahun 2023.
1. Komponen yang Diperhitungkan oleh Appraisal/Penilai Pertanahan
Ganti kerugian tidak hanya menghitung nilai tanah.
Dalam penilaian, beberapa komponen yang dapat diperhitungkan meliputi:
Tanah;
Ruang atas tanah dan ruang bawah tanah, apabila relevan;
Bangunan;
Tanaman;
Benda yang berkaitan dengan tanah;
Kerugian lain yang dapat dinilai, misalnya kerugian akibat kehilangan usaha atau sumber pendapatan, sepanjang memenuhi ketentuan penilaian.
Artinya, apabila seseorang memiliki sebidang tanah seluas 500 m² dan di atasnya terdapat rumah serta kegiatan usaha, appraisal tidak hanya menghitung nilai tanah 500 m².
Nilai berbagai objek dan kerugian yang dapat dinilai tersebut diperhitungkan sesuai dengan kondisi dan ketentuan yang berlaku.
Dengan demikian, nilai ganti kerugian setiap bidang tanah dapat berbeda karena kondisi setiap bidang tanah dan objek yang ada di atasnya juga berbeda.
2. Nilai Tanah Ditentukan dengan Metode Penilaian
Bagaimana appraisal menentukan nilai tanah?
Penilai akan mengumpulkan dan menganalisis data pasar serta karakteristik bidang tanah untuk menentukan nilai tanah.
Salah satu pendekatan yang lazim digunakan adalah pendekatan pasar, yaitu dengan membandingkan bidang tanah yang dinilai dengan transaksi atau penawaran tanah lain yang memiliki karakteristik sebanding.
Beberapa faktor yang dapat memengaruhi nilai tanah antara lain:
Lokasi;
Luas dan bentuk tanah;
Akses jalan;
Peruntukan/zona;
Kondisi lingkungan;
Status dan karakteristik hak;
Penggunaan tanah;
Kondisi pasaran tanah di sekitar lokasi.
Karena karakteristik setiap bidang berbeda, maka nilai tanah juga tidak otomatis sama.
Bagaimana dengan NJOP?
Hal penting yang perlu diketahui masyarakat adalah:
NJOP tidak otomatis menjadi nilai ganti kerugian.
Nilai hasil appraisal dapat berbeda dari NJOP, karena penilai menggunakan metode dan data penilaian dengan mempertimbangkan karakteristik objek serta kondisi pasar.
Jadi, apabila NJOP suatu tanah adalah Rp500.000/m², bukan berarti nilai ganti kerugian otomatis Rp500.000/m².
Sebaliknya, nilai ganti kerugian juga tidak dapat ditentukan hanya berdasarkan harga yang diinginkan pemilik tanah.
Nilainya ditentukan melalui proses penilaian oleh appraisal/penilai pertanahan sesuai ketentuan.
3. Bangunan dan Tanaman Diperhitungkan
Komponen lain yang perlu diperhatikan adalah bangunan dan tanaman.
Misalnya seseorang memiliki:
Luas tanah: 500 m²
Nilai tanah hasil penilaian: Rp2.000.000/m²
Nilai bangunan: Rp300.000.000
Nilai tanaman: Rp20.000.000
Maka secara sederhana:
Nilai Tanah
500 m² × Rp2.000.000
= Rp1.000.000.000
Kemudian ditambahkan dengan nilai objek lainnya:
Rp1.000.000.000
Rp300.000.000
Rp20.000.000
= Rp1.320.000.000
Jadi, berdasarkan ilustrasi sederhana tersebut, total nilai yang diperhitungkan adalah Rp1.320.000.000.
Namun perlu ditegaskan:
Angka tersebut hanya contoh ilustrasi, bukan standar nilai ganti kerugian.
Dalam pelaksanaan sebenarnya, appraisal menggunakan metode, data, dan analisis penilaian yang lebih kompleks sesuai ketentuan.
4. Ada Komponen Kerugian Lainnya
Ini merupakan bagian yang sering terlewat ketika masyarakat membicarakan ganti kerugian.
Ganti kerugian tidak selalu berhenti pada nilai fisik tanah dan bangunan.
Penilai juga dapat memperhitungkan kerugian lain yang dapat dinilai, sepanjang memenuhi ketentuan penilaian.
Sebagai contoh, seseorang menggunakan tanahnya sebagai tempat menjalankan usaha.
Ketika tanah tersebut digunakan untuk pembangunan proyek kepentingan umum, pemilik dapat mengalami kehilangan sumber pendapatan dari usaha tersebut.
Kerugian seperti ini dapat menjadi bagian yang diperhitungkan dalam penilaian apabila memenuhi ketentuan dan dapat dinilai.
Namun, besarnya kerugian tidak ditentukan hanya berdasarkan permintaan nominal dari pemilik.
Misalnya pemilik mengatakan:
“Saya kehilangan pendapatan Rp100 juta, maka ganti kerugiannya harus Rp100 juta.”
Angka tersebut tidak otomatis menjadi nilai ganti kerugian.
Kerugian harus dinilai berdasarkan data, metode, dan ketentuan penilaian yang berlaku.
5. Mengapa Perhitungannya Dilakukan Bidang per Bidang?
Penilaian dilakukan secara bidang per bidang karena kondisi setiap bidang tanah tidak selalu sama.
Misalnya terdapat dua bidang tanah dengan luas yang sama-sama 500 m².
Bidang A
Berada di jalan utama;
Memiliki bangunan rumah;
Digunakan untuk usaha;
Memiliki tanaman tertentu.
Bidang B
Berada di jalan lingkungan;
Tidak memiliki bangunan;
Digunakan sebagai kebun.
Walaupun luas kedua bidang sama-sama 500 m², karakteristiknya berbeda.
Karena itu, nilai yang dihasilkan appraisal juga tidak otomatis sama.
Inilah salah satu alasan mengapa penilaian dilakukan secara bidang per bidang, bukan menggunakan satu harga yang sama untuk seluruh bidang tanah.
6. Kapan Nilai Ganti Kerugian Ditentukan?
Pertanyaan berikutnya adalah: kapan nilai ganti kerugian tersebut ditentukan?
Menurut ketentuan PP No. 19 Tahun 2021, nilai ganti kerugian yang dinilai merupakan nilai pada saat pengumuman penetapan lokasi, dengan mempertimbangkan masa tunggu sampai pembayaran.
Nilai tersebut ditetapkan secara tunggal untuk setiap bidang tanah.
Ketentuan mengenai waktu penilaian ini penting karena nilai tanah dapat mengalami perubahan dari waktu ke waktu.
Dengan adanya titik waktu penilaian yang ditentukan oleh peraturan, proses penilaian mempunyai dasar yang jelas.
7. Apa Hubungan Hasil Appraisal dengan Musyawarah?
Hasil appraisal bukan berarti langsung menjadi proses pembayaran.
Hasil penilaian menjadi dasar dalam musyawarah.
Setelah Penilai menyelesaikan penilaian, hasil tersebut digunakan dalam proses musyawarah antara Pelaksana Pengadaan Tanah dan Pihak yang Berhak, dengan melibatkan pihak terkait sesuai ketentuan.
Secara sederhana, prosesnya dapat digambarkan:
Penilai/Appraisal
⬇️
Melakukan Penilaian
⬇️
Menghasilkan Nilai Ganti Kerugian
⬇️
Musyawarah
⬇️
Penetapan Bentuk Ganti Kerugian
⬇️
Pemberian Ganti Kerugian sesuai Ketentuan
Jadi, masyarakat perlu membedakan antara penilaian dan musyawarah.
Penilai melakukan penilaian terhadap objek pengadaan tanah, sedangkan musyawarah menjadi tahapan untuk membahas dan menetapkan bentuk ganti kerugian berdasarkan hasil penilaian tersebut.
8. Apakah Ganti Kerugian Hanya Berupa Uang?
Tidak selalu.
Ganti kerugian dapat diberikan dalam beberapa bentuk sesuai ketentuan, yaitu:
Uang;
Tanah pengganti;
Permukiman kembali;
Kepemilikan saham; atau
Bentuk lain yang disetujui kedua belah pihak.
Dalam musyawarah, pemberian ganti kerugian dalam bentuk uang diutamakan.
Karena itu, masyarakat perlu membedakan:
Nilai ganti kerugian
dengan
Bentuk ganti kerugian.
Nilai diperoleh melalui proses penilaian, sedangkan bentuk ganti kerugian ditetapkan melalui proses musyawarah sesuai ketentuan.
9. Contoh Sederhana Perhitungan Ganti Kerugian
Untuk memudahkan pemahaman, berikut contoh ilustrasi.
Misalnya Pak Budi memiliki tanah seluas 500 m² yang terkena pembangunan jalan.
Di atas tanah tersebut terdapat rumah, tanaman, dan kegiatan usaha.
Hasil penilaian sebagai ilustrasi:Komponen Nilai
Tanah 500 m² Rp1.000.000.000
Bangunan Rp300.000.000
Tanaman Rp20.000.000
Kerugian lain yang dapat dinilai Rp50.000.000
Total ilustrasi Rp1.370.000.000
Perhitungannya:
Rp1.000.000.000 + Rp300.000.000 + Rp20.000.000 + Rp50.000.000 = Rp1.370.000.000
Sekali lagi, angka tersebut hanya ilustrasi untuk menjelaskan komponen perhitungan.
Nilai sebenarnya tidak dapat ditentukan hanya dari contoh tersebut karena appraisal melakukan penilaian berdasarkan data dan kondisi nyata masing-masing bidang tanah.
10. Apa yang Perlu Dipahami Masyarakat?
Masyarakat yang menjadi Pihak yang Berhak dalam pengadaan tanah perlu memahami beberapa hal penting.
Pertama
Ganti kerugian bukan sekadar harga tanah per meter dikalikan luas tanah.
Kedua
Penilaian dilakukan oleh appraisal/penilai pertanahan sesuai ketentuan.
Ketiga
Penilaian dilakukan secara bidang per bidang.
Keempat
Yang diperhitungkan tidak hanya tanah, tetapi juga bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, serta kerugian lain yang dapat dinilai sesuai ketentuan.
Kelima
NJOP tidak otomatis sama dengan nilai ganti kerugian.
Keenam
Nilai hasil penilaian menjadi dasar dalam proses musyawarah.
Ketujuh
Bentuk ganti kerugian tidak selalu berupa uang, meskipun pemberian dalam bentuk uang diutamakan.
Kesimpulan
Perhitungan ganti kerugian dalam proses pengadaan tanah bukan sekadar menghitung harga tanah per meter dikalikan luas bidang.
Appraisal/Penilai Pertanahan melakukan penilaian secara bidang per bidang, dengan memperhatikan:
Tanah
Ruang atas tanah dan ruang bawah tanah apabila relevan
Bangunan
Tanaman
Benda yang berkaitan dengan tanah
Kerugian lain yang dapat dinilai
Nilai tanah ditentukan melalui metode penilaian dengan mempertimbangkan berbagai faktor, seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, akses jalan, peruntukan/zona, kondisi lingkungan, status dan karakteristik hak, penggunaan tanah, serta kondisi pasaran tanah di sekitar lokasi.
Karena itu, NJOP tidak otomatis menjadi nilai ganti kerugian, dan hasil appraisal dapat berbeda dari NJOP.
Nilai ganti kerugian yang telah dinilai kemudian menjadi dasar dalam musyawarah dengan Pihak yang Berhak untuk menentukan bentuk ganti kerugian sesuai ketentuan.
Pada akhirnya, proses penilaian dan musyawarah merupakan bagian penting untuk memastikan bahwa pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum tetap memperhatikan hak dan kepentingan Pihak yang Berhak.
Ganti kerugian bukan sekadar menghitung luas tanah, tetapi memperhitungkan nilai objek dan kerugian yang dapat dinilai secara menyeluruh sesuai ketentuan.
RIA
0 Komentar