Kawasansumbar.com -- Peralihan hak atas tanah merupakan proses berpindahnya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) dari satu pihak kepada pihak lainnya. Peralihan hak dapat terjadi karena adanya perbuatan hukum yang dilakukan oleh pemegang hak maupun karena peristiwa hukum yang menyebabkan hak beralih berdasarkan ketentuan hukum.
Berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, pemindahan atau peralihan hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) dapat terjadi melalui dua cara utama.
1. Peralihan Hak Melalui Pemindahan Hak
(Sengaja/Perbuatan Hukum)
Peralihan ini terjadi karena adanya tindakan hukum yang disengaja antara pemegang hak dengan pihak lain. Pada umumnya, pemindahan hak tersebut harus dibuktikan dengan Akta PPAT, kecuali peralihan hak melalui lelang.
Beberapa bentuk pemindahan hak antara lain:
· Jual Beli
Jual beli merupakan pemindahan hak atas tanah dari pemegang hak kepada pihak lain dengan adanya pembayaran sejumlah uang sebagai imbalan.
Dalam proses pendaftaran peralihannya, jual beli pada umumnya dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh PPAT sesuai ketentuan yang berlaku.
· Tukar Menukar
Tukar-menukar merupakan pemindahan hak yang dilakukan dengan cara saling menukar objek, misalnya tanah dengan tanah atau objek lain yang disepakati para pihak sesuai ketentuan hukum.
· Hibah
Hibah merupakan pemindahan hak secara sukarela tanpa imbalan materi dari pemberi hibah kepada penerima hibah.
Meskipun tidak terdapat pembayaran sebagaimana jual beli, proses hibah tetap harus dilakukan sesuai ketentuan hukum dan pendaftarannya dilakukan berdasarkan dokumen yang dipersyaratkan.
· Pemasukan Dalam Perusahaan (Inbreng)
Inbreng merupakan penyerahan tanah sebagai modal atau penyertaan ke dalam badan hukum/PT.
Dalam mekanisme ini, tanah yang sebelumnya menjadi hak pemegang hak dimasukkan sebagai bagian dari penyertaan modal sesuai ketentuan yang berlaku.
· Pelelangan
Peralihan hak melalui pelelangan terjadi akibat penjualan di muka umum melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).
Peralihan hak tersebut dibuktikan dengan Rencana Risalah Lelang/Petikan Risalah Lelang sesuai ketentuan yang berlaku.
Dengan demikian, pelelangan memiliki karakteristik yang berbeda dengan jual beli biasa karena peralihannya terjadi melalui mekanisme lelang.
2. Peralihan Hak Karena Hukum
(Tanpa Perbuatan Hukum Langsung)
Berbeda dengan pemindahan hak, peralihan hak karena hukum terjadi tanpa adanya perbuatan hukum langsung dari pemegang hak untuk memindahkan hak tersebut.
Beberapa contohnya adalah:
· Pewarisan
Pewarisan merupakan peralihan hak dari pemegang hak yang telah meninggal dunia kepada ahli warisnya.
Dalam proses pendaftaran peralihan hak karena pewarisan, diperlukan dokumen yang membuktikan kedudukan seseorang sebagai ahli waris, antara lain Surat Tanda Bukti Ahli Waris/Surat Keterangan Waris sesuai ketentuan yang berlaku.
Pewarisan berbeda dengan jual beli atau hibah karena peralihan terjadi karena adanya peristiwa hukum berupa meninggalnya pemegang hak.
· Penggabungan atau Peleburan Perseroan
(Merger/Akuisisi)
Peralihan hak juga dapat terjadi dalam proses penggabungan atau peleburan perseroan, yaitu peralihan hak dari perseroan asal kepada perseroan hasil penggabungan atau peleburan sesuai ketentuan yang berlaku.
Catatan Penting dalam Peralihan Hak
1. Peralihan HGB/HGU di Atas Tanah Negara
Khusus untuk HGB/HGU tertentu, atau apabila diatur dalam SK Pemberian Hak, peralihan hak wajib mendapatkan Izin Peralihan Hak terlebih dahulu dari Kementerian ATR/BPN sebelum akta diproses.
Karena itu, sebelum melakukan transaksi terhadap HGB atau HGU, penting untuk memeriksa terlebih dahulu ketentuan yang melekat pada hak tersebut.
2. Sertipikat Elektronik
Dalam pelaksanaan layanan pertanahan saat ini, proses peralihan hak juga berkaitan dengan Sertipikat Elektronik.
Setelah peralihan hak didaftarkan dan persyaratan terpenuhi, data kepemilikan diperbarui melalui pendaftaran peralihan di Kantor Pertanahan setempat untuk penerbitan alih media/sertipikat elektronik atas nama pemegang hak yang baru.
Artinya, meskipun bentuk sertipikat telah berkembang menjadi elektronik, proses hukum peralihan dan pendaftaran hak tetap harus dilakukan melalui mekanisme pertanahan yang resmi.
Jangan Lupa, Peralihan Hak Harus Didaftarkan
Peralihan hak tidak berhenti pada terjadinya transaksi atau peristiwa hukum. Untuk memberikan kepastian dan tertib administrasi pertanahan, peralihan tersebut perlu didaftarkan pada Kantor Pertanahan sesuai ketentuan yang berlaku.
Hal ini penting agar data pemegang hak dalam administrasi pertanahan dapat diperbarui dan sesuai dengan keadaan hukum yang sebenarnya.
Contohnya, seseorang membeli sebidang tanah dari pemilik sebelumnya. Setelah jual beli dilakukan, pembeli tidak cukup hanya memegang AJB. Peralihan hak tersebut perlu didaftarkan sehingga data pemegang hak pada pendaftaran tanah dapat diperbarui menjadi atas nama pemegang hak yang baru.
Dasar Hukum Peralihan Hak
Dasar hukum peralihan hak atas tanah di Indonesia diatur secara berjenjang, mulai dari undang-undang hingga peraturan teknis Kementerian ATR/BPN, antara lain:
· UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
Menjadi dasar utama hukum agraria nasional, termasuk mengenai hak-hak atas tanah dan peralihannya.
· PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Mengatur mengenai pendaftaran tanah, termasuk ketentuan mengenai pemindahan dan peralihan hak atas tanah.
· PP No. 18 Tahun 2021
Mengatur mengenai Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
· PP No. 37 Tahun 1998 jo. PP No. 24 Tahun 2016
Mengatur mengenai Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), termasuk peran PPAT dalam pembuatan akta yang menjadi dasar pendaftaran peralihan hak tertentu.
· Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997
Mengatur ketentuan pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, beserta perubahannya hingga Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2021.
· Permen ATR/Kepala BPN No. 1 Tahun 2021
Menjadi salah satu dasar dalam penyelenggaraan administrasi dan pelayanan pertanahan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Kesimpulan
Secara sederhana, peralihan hak dapat terjadi melalui pemindahan hak karena perbuatan hukum maupun karena hukum.
Pemindahan hak karena perbuatan hukum antara lain:
➡️ Jual beli
➡️ Tukar-menukar
➡️ Hibah
➡️ Pemasukan dalam perusahaan (inbreng)
➡️ Pelelangan
Sedangkan peralihan hak karena hukum antara lain:
➡️ Pewarisan
➡️ Penggabungan atau peleburan perseroan (merger/akuisisi)
Setiap jenis peralihan memiliki persyaratan, dokumen, dan mekanisme pendaftaran yang berbeda. Karena itu, masyarakat perlu memastikan proses peralihan hak dilakukan melalui mekanisme yang resmi dan sesuai dengan ketentuan pertanahan.
Peralihan Hak Bukan Sekadar Ganti Nama di Sertipikat — Pastikan Proses Hukumnya Sah dan Terdaftar.
RIA
0 Komentar